MOISISSURES DANS LA MAISON: LES ÉVITER GRÂCE À DES RÉNOVATIONS DURABLES DANS LE VIDE SANITAIRE

Les vides sanitaires sont très communs, dans les maisons et petits bâtiments résidentiels. Si le vôtre ne vous pose pas de problème, tant mieux. Vous décelez de l'humidité ou une classique odeur de renfermé ? Pas de panique, il y a des solutions !

Avant 1930, les vides sanitaires étaient identifiés comme une solution de fondations convenable. Mais de nos jours, ces caves ne présentent aucun intérêt, ni du côté environnemental, ni en ce qui a trait à la science du bâtiment. Elles sont, entre autres, couramment sujettes aux infiltrations et à l'humidité excessive. Il est donc largement déconseillé de construire de nouvelles habitations sur ce type de fondations.

Vous faites face à la prolifération de moisissures dans un vide sanitaire existant ? Il faut régler le problème à la source avec quelques mesures simples. Vous avez mis en place les mesures simples mais êtes toujours aux prises avec des problèmes d’humidité et d’odeurs ? Il faudra sans doute procéder à des rénovations. Voici quelques conseils pour les rayer de la carte définitivement (et si vous avez un sous-sol et non un vide sanitaire, consultez plutôt ce guide).

Moisissures dans le vide sanitaire: quoi faire en premier

Débarrassez-vous premièrement de tous les matériaux mouillés, humides ou moisis. Si cela est impossible, dans le cas de la charpente par exemple, il faudra enlever minutieusement toute trace de moisissure et traiter les matériaux par la suite. Sur le bois, les produits à base de bore offrent une solution valable (voir les produits Pre-ser-vor et Penetreat, entre autres). Notez toutefois que ces traitements ne suffiront pas à eux-seuls. Il faut toujours régler le problème à la source.

Ventiler pour réduire l'humidité du vide sanitaire

Pour réduire l’humidité, on peut premièrement poser un ventilateur de salle de bain avec minuterie, et le faire fonctionner environ 20 min par heure (à l'automne, en hiver et au printemps). Le vide sanitaire sera alors en pression négative et ira chercher son air dans la maison plutôt que dehors. Cela devrait tempérer et assécher la cave. (À éviter en été : le ventilateur tirera son air chaud et humide de la maison, ce qui risque de créer de la condensation). Poser un déshumidificateur afin de garder un taux d’humidité relative sous les 50 %.

Isoler et étanchéiser le vide sanitaire

Si vous désirez entreposer dans cet espace, il est possible de couler une chape de béton de propreté au sol. Il suffit de mettre, par-dessus le concassé, des feuilles de polyéthylène (pare-vapeur) en faisant chevaucher les bandes et en scellant soigneusement les joints et le pourtour, puis de poser un isolant rigide. Vous pourrez alors couler la chape de béton.

Si vous ne désirez pas utiliser l’espace, la pose de sable par-dessus le polyéthylène est déconseillée. Il vaut mieux le laisser visible si on n'ajoute pas la chape de béton.

Au mieux, on isolera et étanchéisera les murs du vide sanitaire. En plus d'améliorer le confort, cela permet de mieux contrôler l'humidité. Cette façon de faire résulte en un vide sanitaire semi-chauffé et donc, sans besoin de chauffage. Pour isoler un vide sanitaire en climat froid, on procède de la même manière que pour un sous-sol. N'oubliez pas que si votre vide sanitaire fait plus de 5 pieds de haut, il vous faudra ajouter sur les murs un isolant rigide et recouvrir le tout de panneaux de gypse ou d’enduit de type Monokote pour éviter la propagation de flammes.

ATTENTION: isoler le plancher au-dessus du vide sanitaire (plafond du vide) ou y poser un pare-vapeur peut entraîner un problème de condensation sur les solives. Ces procédés sont déconseillés.

Infiltrations d'air dans le vide sanitaire: comment les enrayer

Les vides sanitaires sont des lieux d'infiltration d'air par excellence, surtout lorsqu'il y a des balcons en porte-à-faux avec extension de la solive (typiquement montréalais). Dans ce cas, il faut étanchéiser le tout à l'air, autant au niveau des murs qu’au niveau du plancher au-dessus du vide.

soler les tuyaux sous le niveau du sol

L'isolation des tuyaux d'eau froide est une bonne pratique qui empêche la condensation de l'humidité ambiante sur les parois froides des tuyaux, ce qui protège les matériaux de construction de la dégradation due à l'eau.

Pour un vide sanitaire sain: quoi éviter

La pose de fenêtres, de cheminées passives (connues sous le nom de « Saskatoon Loop »), ou de trappes de ventilation est à éviter. Dans un climat comme le nôtre, cela ne règle pas le problème, bien au contraire. À cause de l'effet cheminée, l'air chaud et très humide de l'été peut entrer par ces trappes et se condenser sur les surfaces fraîches, en plus de monter dans l'habitation. En hiver, cela pourrait également vous faire perdre un air chaud précieux. C'est l'inverse de l'effet escompté.

Source: EcoHabitation

Quelles sont les caractéristiques en habitation les plus recherchées par les acheteurs canadiens?

Selon une nouvelle étude de AVID Ratings Canada pour le CHBA (Canadian Home Builders’ Association), les caractéristiques écologiques arrivent au deuxième rang du top 10 des atouts incontournables recherchés par les acheteurs de maisons. Menée auprès de 12 000 acheteurs partout au Canada, cette étude de marché révèle une tendance prédominante aux espaces de vie et rangements vastes... mais aussi à l’importance de l’efficacité énergétique pour les acheteurs!

Les 10 atouts essentiels prisés par les acheteurs:

1. Garde-robe de type « walk-in »

2. Appareils à haute efficacité énergétique

3. Efficacité énergétique générale de l’habitation

4. Fenêtres écoénergétiques

5. Ilôt de cuisine

6. Garde-robe pour la literie (lingerie)

7. Cuisine à aire ouverte

8. Grande fenestration

9. Garage pour deux voitures

10. Garde-manger de type « walk-in »

L’importance du walk-in en première place n’est pas vraiment une surprise. C’est plutôt une constante. En soi, les espaces de rangement sont nécessaires, bien sûr, et ils procurent un certain confort. Mais il faut veiller à ce qu'ils ne soient pas trop consommateurs de pieds carrés!

Par contre, les caractéristiques 2, 3 et 4, concernant l’efficacité énergétique du bâtiment, apparaissent comme une évolution encourageante! Ceci veut donc dire que pour les propriétaires désirant ou qui prévoient vendre, l’écologie du bâtiment et plus précisément l’efficacité énergétique sont hautement prisés par les acheteurs canadiens!

L’efficacité énergétique: un critère branché au Canada!

Investir dans l’efficacité énergétique peut donc véritablement aider à sa vente, et ce en plus d’augmenter sa valeur de revente. Voici les suggestions d’Écohabitation en matière d’efficacité énergétique:

2. Appareils à haute efficacité énergétique; on priorise les appareils certifié Energy Star, on fait des choix éclairé en se basant sur la cote ÉnerGuide (lorsque possible), on favorise les appareils SmartSense (faible consommation d’eau). Voici notre guide maison pour bien les choisir.

3. Efficacité énergétique générale de l’habitation; on suit les conseils d’Écohabitation pour un bâtiment efficace. On mise sur une bonne isolation, l’imperméabilisation et l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment. Et ça compte aussi bien pour la rénovation, que pour les constructions neuves. L'importance d'une bonne efficacité énergétique est de plus en plus reconnue : outre le succès grandissant des certifications environnementales qui notent l'hyperperformance de l'enveloppe (comme LEED habitation, Passive House et Net Zéro), une cote énergétique pour les grands bâtiments au Québec devrait être mise en place dans les années à venir.

4. Fenêtres écoénergétiques; on consulte le Guide Écohabitation Portes et fenêtres ainsi que le Palmarès des fenêtres performantes. Le Palmarès est réservé à nos membres. Devenez membre ici pour aussi peu que 29$!

Pour ce qui est du point 9, au lieu du garage pour deux voitures (vraiment pas écologique sur bien des tableaux, on s'entend), pourquoi ne pas opter pour un garage une place (ou une place de stationnement) avec une borne pour voiture électrique? Avec le crédit gouvernemental à l’achat ou à la location pouvant atteindre de 8 000$, investir dans un véhicule électrique et une borde de recharge devient de plus en plus attirant. Sans parler que vous économiserez sur les coûts en essence et qu’une seule voiture, ça laisse plus d’espace dans le garage!

Zoom sur le Québec: sommes-nous uniques en matière de préférences en habitation?

Qu’en est-il des acheteurs québécois? Est-ce les mêmes critères s’appliquent? Pour tenter d’en savoir plus, Écohabitation a sondé trois ÉcoCourtiers à travers la province et une spécialiste aux ventes. Ceux-ci sont plutôt divisés et surpris des résultats.

L’équipe de Via Capitale du Mont-Royal (cinq courtières d’expérience se sont penchées sur l’étude) est plutôt en accord avec les résultats. Par contre, le 1er critère du walk-in en a fait sourire plusieurs. « Oui, le rangement c’est important, il faut une garde-robe digne de ce nom, mais je le mettrais en 7e ou 8e place, certainement pas en première » s’est exclamé Nathalie Clément, directrice et ÉcoCourtière, Via Capitale Du Mont-Royal.

Selon elle et son équipe, un design épuré avec aire ouverte viendrait surement en 1re place dans les critères d’achat d’une maison neuve; suivrait l’efficacité énergétique en incluant des fenêtres performantes et de grande taille. C’est la tendance, dit-elle. Il est aussi commun de voir de plus en plus de constructeurs inclure les électroménagers et des appareils à haute efficacité pour les entrepreneurs plus soucieux de l’environnement. C’est une façon de s’assurer que les acheteurs utilisent ce type d’appareils performants. Pour notre clientèle, le double garage n’est pas un critère, surtout dans un milieu urbain et très dense comme le plateau Mont-Royal.

Ainsi, à quelques exceptions près, les tendances du marché immobilier à Montréal sembleraient suivre la tendance canadienne. Pour Sébastien Demers aussi, ÉcoCourtier immobilier dans la région de Lanaudière, cette analyse est cohérente avec la réalité. « Beaucoup de gens recherchent des propriétés à aire ouverte (cuisine, salon, salle à manger) pour bénéficier d’une lumière naturelle et d’une consommation d’énergie moindre. »

Par contre, M. Alain Moreau et Luc Mailloux, tous deux ÉcoCourtiers dans la région de Québec se disent étonnés des résultats obtenus. « Je ne sais pas si nos coûts d'électricité, probablement moins élevés que dans les autres provinces de l'ouest sont en cause, mais nos critères semblent bien différents. L'efficacité énergétique serait ici au Québec entre le 8e et 10e rang. » Selon eux, on retrouverait en haut du palmarès des critères l’état de la cuisine, des salles de bains ainsi que la fenestration (son âge) et son l'orientation (ensoleillement) ou encore l'intimité de la cour arrière. Rien à voir avec l’efficacité énergétique ni l’écologie.

Le Québec serait-il à la traine des autres provinces? D’autres intervenants du milieu semblent partager cette vision. Mme Sylvia Vattelli, Directrice aux ventes chez le constructeur et promoteur Sotramont à Montréal, dont plusieurs constructions sont certifiées LEED Or et Platine, admet que les critères écologiques sont au bas de la liste des acheteurs et que le critère numéro un reste l’esthétique, la salle de bain et la cuisine. Selon Mme Vattelli, la majorité des clients sont très peu informés sur ce qu’est l’habitation écologique. « Chez Sotramont, nous nous préoccupons beaucoup de l’environnement, c’est ce qui nous distingue de la compétition. Nous mettons beaucoup d’efforts à informer et éduquer la clientèle sur les principes et les caractéristiques écologiques de nos constructions. », a confié Mme Vattelli à Écohabitation.

Ce portrait, un peu moins reluisant de la réalité québécoise, peut sembler décevant. Par contre, Mme Vattelli a aussi observé que les clients qui font l’expérience de vivre dans une maison efficace reviennent et demandent de hauts standards écoénergétiques lorsque vient le temps d’acheter une seconde habitation. Un phénomène très encourageant pour Écohabitation!

Les attributs moins sollicités: du superflu, du spécifique ou du bas-de-gamme

Inversement, l’étude révèle aussi les caractéristiques les moins valorisées par les acheteurs canadiens:

1. Garage ouvert ou une place

2. Comptoirs laminés

3. Piscine

4. Revêtement de vinyle

5. Atelier

6. Salle de jeu ou de hobby

7. Bain tourbillon

8. Revêtement extérieur en stucco

9. Spa ou jacuzzi extérieur

10. Foyer extérieur

Ces caractéristiques, souvent superflues, n’ajoutent pas, pour la plupart, une grande valeur à la maison. D’ailleurs, Écohabitation déconseille l’installation de plusieurs de celles-ci. Les comptoirs laminés à cause des COV nocifs pour la santé dégagés par les colles; la piscine, les bains tourbillons, spa ou jacuzzi parce qu’ils utilisent beaucoup de place, d’eau et d’énergie; les revêtements de vinyle parce qu’il est dérivé du gaz naturel, qui n'est pas renouvelable et bien que théoriquement recyclable, il l’est rarement au Québec.

Source: EcoHabitation

VOTRE MAISON EST-ELLE CONSTRUITE SUR UN TERRAIN CONTAMINÉ?

Faire inspecter une habitation avant d’acheter va de soi. Mais il est plus rare d'avoir le réflexe d'en faire de même pour l'état du terrain. Pourtant, le risque qu'il soit situé sur ou à proximité d'un site contaminé est réel...

Depuis 2015, année du premier reportage de l’émission La Facture sur les terrains contaminés au Québec, le sujet est chaud. Sur l’île de Montréal uniquement, on estime que pas moins de 30 % du territoire serait contaminé. Les spéculations sur les enjeux n'annoncent rien de rassurant: diminution de la valeur marchande de la propriété, portance du sol insuffisante, effets néfastes sur la santé de votre famille, recours en justice…

Et la problématique s’étend à plusieurs municipalités de la province. Êtes-vous touchés? Comment déterminer la contamination? Que faire? Quels sont les recours? Topo…

Un sol contaminé, c’est quoi exactement ?

Un sol contaminé contient des substances toxiques dont la concentration dépasse les valeurs limites (critères ou normes) fixées par le gouvernement. Historiquement, plusieurs facteurs ont contribué à contaminer les sols résidentiels québécois: développement industriel intense, enfouissement des déchets domestiques et industriels dans des sites d’enfouissement non contrôlés, déversement de produits pétroliers liés à l’utilisation des réservoirs d’huile comme mode de chauffage dans les habitations du Québec, remblais historique composés de matières résiduelles utilisé pour le nivellement ou le remblaiement de propriété, etc.

Et parce que les sources de pollution sont très diverses, le nombre des substances toxiques susceptibles d’être rencontrées sur un sol pollué est grand. Mais grosso modo, à l’échelle de la province, la composition des terrains contaminés répertoriés par le Ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) révèle une majorité de métaux lourds. On retrouve également des hydrocarbures pétroliers et autres composés organiques et inorganiques.

Les enjeux liés aux sols contaminés résidentiels

Bien qu'il y ait des risques sanitaires liés à la toxicité des contaminants retrouvés dans le sol, la problématique est surtout financière: baisse possible de la valeur marchande diminuée, sommes importantes à payer pour réhabiliter le terrain, retrait du prêt hypothécaire. Et comme certains contaminants (p.ex. huile à chauffage) ont tendance à migrer, un propriétaire pourrait être poursuivi par ses voisins (c’est rare, mais possible).

Et la municipalité est également à risque (ce qui peut expliquer pourquoi peu d’entres elles parlent de la problématique. Nous y reviendrons): dévaluation immobilière et foncière, diminution des taxes perçues, risque de poursuites en cas de faute, dégradation du parc immobilier…

Benoit Fortier, le début de la saga des sols contaminés

En 2012, Benoit Fortier achète, par l’intermédiaire d’un courtier immobilier (agent d’immeuble), le 2250-2252 Sherbrooke Est, un édifice construit en 1934, dans le but de l’agrandir et le convertir en plusieurs unités de condo. Lors de la transaction, une évaluation environnementale de site qui établit l’historique de la propriété et les risques de contamination (ESS Phase 1) est remise à M. Fortier. Cette ESS conclut qu’il n’y a aucun risque de contamination. Après l’achat, M. Fortier procède à un test de portance de sol (étude géotechnique) dans le cadre de son projet d’agrandissement. Lors des prélèvements de sol, une odeur nauséabonde se dégage des carottages. Il est donc décidé d’analyser ces prélèvements pour en connaître le contenu. C’est ainsi qu’il découvre que le terrain est contaminé, alors que les études historiques initiales n’avaient rien révélées.

Voulant comprendre de quoi il en retourne, Benoit Fortier effectue plusieurs demandes d’accès à l’information auprès de la Ville de Montréal, mais sans succès. Après s’être rendu sur place, toujours sans succès, il avise Radio-Canada. Histoire courte, la Ville remettra finalement l’information à Radio-Canada. La Facture découvre ainsi que la Ville connaissait l’état du terrain (ancienne carrière convertie en dépotoir) depuis 1994! Cependant, la Ville a émis les permis d’agrandissements et de rénovations, sans aviser les propriétaires de l'historique du terrain et des enjeux environnementaux.

Suite à cette enquête, La Facture réalise trois reportages.

• 2015: 1e reportage de La Facture. Les problèmes des remblais historiques, d’anciens dépotoirs remblayés sur lesquels on a construit des secteurs résidentiels, sont exposés. Suite à ce reportage, Montréal publie finalement les cartes de localisation des anciens dépotoirs (2016). 118 sites sont concernés.

• 2017: 2e reportage de La Facture. Il révèle la problématique des biogaz sur ces sites. Selon les analyses, il y a présence de méthane dans certains sous-sol.

• 2018: 3e reportage de La Facture. Il présente des propriétés vendues sur d’anciens dépotoirs à Montréal, à l’insu des acheteurs – dans le cadre de cette émission, neuf courtiers immobiliers sur dix se font prendre en caméra cachée à ne pas divulguer le fait que la propriété à vendre est sur un ancien dépotoir, ou sur un remblais historique, alors qu’ils doivent vérifier cette information (pour Montréal et Trois-Rivières seulement) et qu’ils sont obligés de la mentionner aux acheteurs dans leur déclaration.

Jean Cormier et le jugement rendu par la Ville de Montréal

Les reportages et des informations parus dans de nombreux journaux, ont inquiété certains résidents propriétaires eux aussi de bâtiments construits sur des anciens sites de dépotoirs. Après quelques recherches Pascal Cormier, voisin du parc Baldwin à Montréal, ainsi que 13 propriétaires du secteur ont découvert que le secteur du parc a accueilli un dépotoir entre 1907 et 1924. Par la suite, des métaux lourds avaient été détectés dans les récoltes du jardin communautaire Baldwin en 2006, poussant la Ville a interdire la culture de fruits et légumes. Mais les propriétaires n'ont pas été avertis des risques pour leur terrain. Des expertises commandées par Jean Cormier en 2015 ont démontré que le sol contient des contaminants, jusqu'à 11 mètres de profondeur.

Face à des enjeux de santé pour sa famille, de stabilité pour son duplex (le sol présente des problèmes de portance) mais aussi financiers, Jean Cormier et les 13 propriétaires concernés ont intenté une poursuite contre la Ville de Montréal, pour omission d'informations concernant les risques de contamination. Le procès, débuté en septembre 2019, a débouché en février 2020 sur un cul de sac: les propriétaires ont été déboutés par la Ville. Aucun d'eux n'aura droit à une indemnité financière par la Ville, le juge soutenant que la Ville n'avait pas à informer les propriétaires des informations sur le sujet puisqu'il n'existe aucune preuve de danger. De plus, le tribunal estime que les bâtiments ne perdent pas leur valeur économique pour autant, contrairement à ce qu'affirment les plaignants.

Tests, obligations, décontamination et recours possibles pour les propriétaires

Aujourd’hui, les futurs acheteurs ont accès à toute l’information (dispersée) concernant les dépotoirs, mais la plupart achète quand même sans poser trop de questions, souvent en méconnaissance de cause. Aujourd'hui, les informations sont accessibles: voici ce que devrait faire tout futur propriétaire avant d'acquérir un bien.

Un test pour déterminer la présence et le niveau de contamination d’un sol

Divers tests sont disponibles, selon la problématique.

• Test par géoradar : pour découvrir s’il y a présence d’un ancien réservoir de mazout enfoui (si la composition du sol n’est pas trop argileuse).

• Test exploratoire : pour savoir si un réservoir a fui (vous devez connaître exactement l’emplacement du réservoir).

• Rapport sur les bases de données : pour connaître l’emplacement des anciens dépotoirs et les dossiers provincial et fédéral portant sur les sols contaminés

• Évaluation environnementale de site (ÉES) – Phase 1 : pour obtenir un historique complet des risques environnementaux.

• Évaluation environnementale de site (ÉES) – Phase 2 : pour prélever des échantillons du sol et analyser son contenu en laboratoire.

• Avis toxicologique et écotoxicologique : pour déterminer si l’exposition aux contaminants peut porter préjudice à la santé des occupants et à l’environnement.

Si vous êtes situé au-dessus ou tout près d’un ancien dépotoir, il vous faudra évaluer trois problématiques différentes:

• Une analyse de la qualité de l’air, pour savoir s’il y a des émanations de biogaz à l’intérieur de la propriété.

• Une étude géotechnique, afin de déterminer la capacité portante du sol.

• Un ÉES Phase 1 et 2, pour savoir les sources potentielles de contamination et si le sol contient des contaminants au-delà des seuils limites établis par le gouvernement.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de contacter une firme de consultation en environnement qui saura vous recommander les bons tests et analyses pour votre situation. Conseil d’experts: assurez-vous que la firme a bonne réputation. Certaines ne demandent qu’à trouver de la contamination partout, dans le but de vous faire décontaminer à grands frais.

Recours possibles

Si le test vous apprend que votre bâtiment se trouve sur un terrain contaminé, sachez que divers recours sont possibles:

• Garantie légale de propriété (art. 1725 CcQ)

• Garantie légale de qualité (art. 1726 CcQ)

• Faute professionnelle du courtier immobilier

• Recours contre la Ville en responsabilité civile délictuelle (art. 1457 Cc) – si vous voulez intenter une poursuite contre la municipalité, vous ne disposez que d’un délai de 6 mois à partir du moment où vous vous êtes aperçus d’un problème pour intenter votre action en justice.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter un avocat.

Décontaminer son terrain

Quoi qu’il existe une grande variété de méthodes pour réhabiliter votre sol contaminé, au Québec, c’est l’excavation et l’enfouissement dans un lieu où la loi le permet qu’on utilise le plus. Évidemment, c’est couteux, et généralement invasif.

Une solution d’avenir pour le Québec est la phytoremédiation ou la décontamination par les végétaux : on fait pousser sur des terrains contaminés certains types de plantes qui accumulent dans leurs tissus les polluants contenus dans les sols. Des procédures loin d’être simplistes dans tous les cas. Surtout sur des sites où, comme à Montréal par exemple, l’infrastructure recouvre souvent plus de 80 % de la propriété.

Mais est-il obligatoire de faire décontaminer son terrain?

Au niveau résidentiel, le Ministère de l’Environnement a fait valoir son désengagement à faire appliquer la Loi sur la Qualité de l’Environnement à un propriétaire résidentiel aux prises avec un remblai historique contaminé. En d’autres mots, si votre maison ou votre plex sont construits sur un ancien dépotoir, le Ministère n’émettra pas d’ordonnance de décontamination à votre endroit. À vous de voir, donc.

Quels sont ses obligations?

Obligations du propriétaire – LQE

En vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement (RLRQ, c. Q-2) (LQE), un propriétaire dont le terrain résidentiel est contaminé par du remblais historique n’est pas dans l’obligation de publier un avis de contamination au registre foncier, ni de procéder à une réhabilitation.

En effet, la LQE vise principalement les activités commerciales et industrielles. Elle prévoit donc une centaine d’éléments déclencheurs (voir art. 31.51 et 31.53 de la LQE) où des caractérisations du sol sont obligatoires tels qu’un changement d’usage du terrain pour une activité visée par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains ou la cessation d’activités industrielles et commerciales (exemple: fermeture d’une station-service).

Dans le cas des éléments déclencheurs, si ces caractérisations démontrent que le sol est contaminé au-delà des limites fixées dans le règlement, un avis de contamination doit obligatoirement être publié. Sur réception du document, le ministère transmet une copie de l’avis de contamination à la municipalité où est situé le terrain. La Ville doit alors ajouter la propriété à la liste de ses terrains contaminés. À ce sujet, le ministère tient également une liste de terrains contaminés sur son site Internet. Notez que dans certains cas, il est possible de maintenir en place les sols contaminés en s’appuyant sur une analyse de risque toxicologique et écotoxicologiques et une évaluation des impacts sur l’eau souterraine.

Mais les listes sont non-exhaustives. Si un terrain n’y apparait pas, ça ne veut pas dire qu’il est exempt de contaminants! En cas de doutes, vous pouvez également consulter ces registres publics et banques de données:

• Inventaire fédéral

• Registre foncier (2003)

• Répertoire des terrains contaminés (1991)

• Anciens dépotoirs de Montréal

• Anciens dépotoirs de Trois-Rivières

• Registre des interventions d’urgence-environnement

• Répertoire des dépôts de sols et de résidus industriels

• Carte interactive des incidents de pipelines

• Plans d’assurance incendie

En plus de Montréal, plusieurs villes commencent à mentionner et recenser les terrains contaminés sur leur territoire :

• Laval

• Mont-Joli

• Mont-Tremblant

• Repentigny

• Sherbrooke

• Warwick

Ça fait donc bien des banques de données à consulter. À moins que le travail de moine vous intéresse, nous avons une bonne nouvelle. Une entreprise indépendante s’est récemment donné pour mission de vous simplifier la tâche…

ImmoProof, pour savoir rapidement si votre terrain est à risque de contamination

ImmoProof, une entreprise indépendante créée en 2018, a pour mission de renseigner les acheteurs, propriétaires, courtiers immobiliers et inspecteurs en bâtiments sur les risques de contamination des sols résidentiels au Québec.

Pour Marie-Claude Génie, fondatrice, compiler des données publiques sur les sols contaminés et les dépotoirs était une nécessité: « L’entreprise est la première à répondre à un besoin criant du public, soit d’obtenir des informations concrètes sur les risques qu’un sol résidentiel soit contaminé ou qu’il soit situé à proximité d’un dépotoir ou d’une contamination répertoriée ».

Immoproof a mis sur pied un outil qui consulte des dizaines de milliers de dossiers répartis à travers sept banques de données publiques. Ensuite, un rapport faisant état du terrain à l’étude est rapidement édité. Ce rapport vous permettra de savoir s’il faut effectuer des tests supplémentaires, ou s’il peut comporter des risques au niveau de la santé, de l’environnement ou pour la valeur marchande de l’habitation.

Et comme la pluie, la fonte des neiges, la géologie, la pente d’un terrain et le PH du sol sont tous des éléments qui peuvent influencer le transfert d’un contaminant vers un autre milieu, ImmoProof analyse également toutes les propriétés situées dans un rayon de 200 mètres de celle à l’étude.

Ceci dit, procéder à des évaluations écotoxicologiques et toxicologiques pourrait également régler bien des problèmes.

Un avis toxicologique (santé) et écotoxicologique (environnement): une solution potentiellement gagnante pour toutes les parties

Compte tenu des risques importants de dévaluation, qui pourraient porter préjudice aux propriétaires autant qu’à la municipalité, Sylvain Loranger, Ph.D. en toxicologie et président fondateur de la firme MESIQ inc. a investigué pour savoir si un terrain contaminé était aussi problématique que les ÉES le laissaient croire et nécessitait systématiquement sa réhabilitation (par exemple, par excavation) aux valeurs limites dans le sol, pour un usage résidentiel tel que plusieurs consultants en environnement et certaines institutions financières le recommandent, voire parfois l’exigent.

En 2017, dans le cadre d’une demande de refinancement d’une propriété de 8 logements de l’arrondissement du Plateau Mont-Royal à Montréal, dont les remblais étaient contaminés en hydrocarbures pétroliers et en hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP) (validé par des mesures de la qualité des sols, une ÉES Phase II), M. Loranger a été mandaté pour donner son avis toxicologique et écotoxicologique (ATE) sur le sol en question.

Verdict? Le sol ne porte pas préjudice pour la santé des utilisateurs de l’habitation, ni à l’environnement (faune, flore, eau souterraine). Suite au dépôt de l’avis, contresigné par un expert de la liste du MELCC, la Banque fournit donc au propriétaire l’hypothèque traditionnelle et la SCHL accepte d’assurer le tout!

À grande échelle, l’avis du toxicologue pourrait donc totalement changer la donne : « Dans 99 % des cas, la présence d’un remblai historique contaminé par des métaux ou des composés organiques (p.ex. HAP) ne porte pas préjudice, ni à la santé, ni à l’environnement! Dans tous les dossiers que j’ai analysés, soit près d’une centaine à ce jour, aucun n’a été refusé pour une transaction immobilière ou une demande de financement. Toutefois, les garanties de prêt par la SCHL ne sont pas systématiques et chaque dossier est analysé cas par cas par l’organisme. »

« Même chose du côté de l’eau souterraine. Dans un contexte municipal où la source d’eau est l’aqueduc, la contamination locale de la nappe phréatique ne pose généralement pas de problèmes. Dans un milieu urbanisé, l’eau souterraine ne constitue pas une source d’alimentation en eau potable. Toutefois, dans certains secteurs éloignés des grands centres, l’impact de sols contaminés sur la qualité de l’eau potable et son usage domestique pourrait être différent » mentionne M. Loranger.

Toujours selon ce dernier, certaines firmes environnementales voient parfois un avantage à exagérer le niveau de contamination des sols ou à tout le moins favoriser l’élimination des sols non conformes: « Certaines firmes de consultation dépendent des coûts de caractérisation des sites (ÉES phase II) et la décontamination des sols (ÉES Phase 3) pour bâtir leur chiffre d’affaire. L’envie est grande de proposer des travaux onéreux pour réhabiliter une propriété aux prises avec des remblais historiques contaminés, dont l’impact sur la santé et sur l’environnement est non significatif, voire nul. Il est donc inutile et coûteux d’excaver des sols contaminés pour déplacer un problème qui n’en est pas un. Il faut rappeler que le MELCC concentre ses interventions auprès des activités industrielles visées par règlement et ne fournit aucun avis ou recommandation dans le cas de propriétés résidentielles. Par ailleurs, il est important d’informer les parties prenantes (institutions financières, acheteur, prêteur, courtier, etc.) afin de les sensibiliser à la problématique. Il est également essentiel de former les consultants en environnement et les courtiers sur la place et les avantages d’une ATE. Former et informer ! »

En faisant analyser le sol par un expert en toxicologie et un expert de la liste du MELCC, les acheteurs, les vendeurs et les institutions financières sont rassurés, la SCHL est rassurée, et le prêt est garanti… Bref, tout le monde est rassuré! S’il n’y a pas d’enjeux pour la santé, l’environnement ou la propriété, pouvoir laisser le tout tel quel est une excellente solution, pour tout le monde.

Pour en savoir plus

• Un reportage de TVA nouvelles

• Les Affaires, une carte des terrains contaminés au Québec (2013)

• Une carte de localisation des anciennes carrières et dépôts de surface

• L’outil cartographique de l’INSPQ

• Le Journal de Montréal, des sites toxiques un peu partout

Source: EcoHabitation